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農(nóng)業(yè)規(guī)劃設計與項目設計開發(fā)流程!

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休閑農(nóng)業(yè)項目立項與調(diào)查階段

論證與立項。在開發(fā)項目上馬之前,邀請有關(guān)項目方面專家進行科學的可行性論證,綜合分析農(nóng)業(yè)旅游資源條件、交通區(qū)位條件、居民的收入消費水平和市場需求。南陽建筑設計院考慮是否有作休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設計的必要,如有必要,可制定休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設計的工作方案。

組織規(guī)劃設計隊伍。休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設計隊伍可由生態(tài)學、農(nóng)業(yè)、園林、土地規(guī)劃利用、環(huán)境保護、地理、旅游經(jīng)營管理、社會學、人類學、建筑工程等方面的專家和政府官員,并積極吸收當?shù)厣鐓^(qū)公眾參與,通過分工,明確各自承擔的任務和職責。

提出規(guī)劃設計任務書和大綱。主要內(nèi)容包括:設計區(qū)的基本情況,所需技術(shù)資料和圖件資料,專家系統(tǒng),工作的主要內(nèi)容,以及時間安排和經(jīng)費預算等。

資料收集與分析研究。首先商請相關(guān)部門(農(nóng)業(yè)、林業(yè)、園林、城建、環(huán)保、交通、通訊、旅游等)提供所需的相關(guān)資料,然后進行二手資料的收集與分析研究,盡可能利用原有的旅游、生態(tài)、環(huán)境調(diào)查資料以及地方志和一些相關(guān)資料,從中發(fā)掘有價值的內(nèi)容,找出一些存在的問題。

實地調(diào)查研究。完成資料收集與分析研究后,設計組必須到設計區(qū)實地考察,特別是對有較大開發(fā)價值的景區(qū)、景點的資源、環(huán)境及社會、文化、經(jīng)濟等狀況的考察,并進行記錄、拍照和攝像。


休閑農(nóng)業(yè)項目評價與規(guī)劃階段

旅游地“文脈”分析?!拔拿}”指的是旅游地的自然地理基礎(chǔ)、歷史文化系統(tǒng)、社會心理沉淀、經(jīng)濟發(fā)展水平的四維時空組合,是一個地區(qū)旅游發(fā)展的基礎(chǔ),在休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃時,要認真把握其“文脈”特色,既考慮與“文脈”相順應協(xié)調(diào),也可突破“文脈”出奇制勝。

旅游資料及可持續(xù)性評價。在對資源進行調(diào)查的基礎(chǔ)是,根據(jù)休閑農(nóng)業(yè)市場的需求特色,著重評價資源的特質(zhì)、價值與功能、規(guī)模等級、地域組合特點及環(huán)境的容量等,明確資源的吸引向性及開發(fā)利用形式。

確立旅游地的性質(zhì)和發(fā)展方向。應根據(jù)規(guī)劃設計區(qū)域的自然風光特色、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、風土人情等,對休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)進行性質(zhì)定位,以確立該區(qū)域的主要發(fā)展方向。

旅游形象的策劃。根據(jù)市場導向與資源導向相結(jié)合的原則,在維持其生物、景觀、物種多樣性和資源利用的可持續(xù)性的前提下,確定休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的功能地位和開發(fā)建設主題,構(gòu)建整個休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的旅游形象,圍繞該主題形象進行旅游規(guī)劃設計。

擬定總體規(guī)劃設計方案。主要包括規(guī)劃設計思路,空間總體布局、功能分區(qū)、環(huán)境容量、生物多樣性及環(huán)境保護等設計。在進行規(guī)劃設計時,既要考慮總體空間布局的和諧統(tǒng)一,更要考慮功能分區(qū),避免旅游活動對資源和環(huán)境的破壞,同時為了分流游客,使資源能優(yōu)化利用。還要對各功能區(qū)進行敏感性分析,測算其容量,以保護生物多樣性和環(huán)境。

對各功能區(qū)的開發(fā)建設和項目設置進行規(guī)劃設計。各功能區(qū)的規(guī)劃設計既要整個區(qū)域的旅游形象相協(xié)調(diào),并有助于主題形象的凸現(xiàn),同時還要突出各功能區(qū)自身優(yōu)勢與特色,發(fā)揮各功能區(qū)自己的功能與作用。

對專題活動項目及特色的規(guī)劃設計。休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)必須有相適應的專題旅游活動項目,如xx花節(jié)(會),觀xx節(jié)等,以造成一定的聲勢和影響,提高知名度和影響力,促進休閑農(nóng)業(yè)的進一步發(fā)展。

對分階段實施項目及目標的規(guī)劃設計。出于對休閑農(nóng)業(yè)資源和環(huán)境保護的需要、開發(fā)建設籌措資金的需要,也為了旅游地能不斷推出各種旅游產(chǎn)品,延長旅游地的生命周期,需要制定分階段實施的項目及目標。

提出可持續(xù)發(fā)展管理對策。如生態(tài)環(huán)境教育管理、有效的管理方式、方法與技術(shù),政策上的引導、經(jīng)濟上的調(diào)控等。

形成規(guī)劃設計文本及圖件。在規(guī)劃設計中,可能會形成多種方案,應根據(jù)區(qū)際關(guān)系、內(nèi)部關(guān)系、方案的可操作性、效益等方面進行對比,篩選出最佳方案,必要時召開專家咨詢會,集思廣益。


休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設計與開發(fā)建設應該注意的幾點問題:

結(jié)合農(nóng)業(yè)和新農(nóng)村建設,實施農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和農(nóng)民收入持續(xù)增長為指導,充分發(fā)揮地域優(yōu)勢。

以提高經(jīng)濟效益為中心,要求項目不能辦成城市事業(yè)型的園林公園,農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)應占較大比重,應不斷引進名特優(yōu)新稀品種和先進的技術(shù)、管理。一方面提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的層次,另一方面滿足城市及農(nóng)村居民對名特優(yōu)新稀品種的觀賞、采摘、品嘗和學習要求,進而能夠產(chǎn)生較強的示范、輻射、帶動等社會效益。

按綠化美化思路從整體上精心設計,把城市園林綠化和公園的建設風格與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)家生活、社區(qū)文化娛樂活動等內(nèi)容有機的結(jié)合起來,形成集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、觀光旅游休閑和文化娛樂于一體的現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)園。

市場定位應以城市(鎮(zhèn))居民為主,農(nóng)村居民為輔,據(jù)此進行項目內(nèi)容的選擇與合理搭配。突出農(nóng)業(yè)活動的可觀賞性、可參與性及文化、生態(tài)優(yōu)勢。



休閑農(nóng)業(yè)項目實施與管理階段(籌資)

規(guī)劃設計文本及圖件的修改與審定。對提供的規(guī)劃設計文本及圖件先在旅游地內(nèi)部進行意見征詢或初審,邀請主管領(lǐng)導、各相關(guān)部門及有關(guān)專業(yè)人員發(fā)表意見,根據(jù)意見對其進行修改,然后提交專家組評審,再根據(jù)專家組意見進行修改、完善,形成最終文本及圖件,報請相關(guān)部門批準后進行實施。

資金籌集。由于受資金條件的限制,加上缺乏合理的規(guī)劃和引導,不少休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新很少,功能設計簡單、重復,缺乏特色和吸引力。因此,項目有限資金往往明顯影響到項目的前期創(chuàng)意規(guī)劃及后期實施,而多渠道籌集發(fā)展資金則是休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)的核心問題。

增加政府導向性投入。當?shù)卣畱ㄟ^先期投入和引導投資,營造良好的客觀環(huán)境,為多元化投資創(chuàng)造條件。

開辟多元投資籌資渠道。社會化投入和多元籌資是休閑農(nóng)業(yè)縱深開發(fā)的重要途徑和市場經(jīng)濟下旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。南陽建筑設計院調(diào)動全社會的力量,走社會開發(fā)旅游、社會辦旅游的路子;利用股份有限公司為載體,通過增資擴股等資本營運方式,吸納各主要景點為戰(zhàn)略伙伴,最終組建旅游開發(fā)股份有限公司,達到上市目的,籌集巨額資金,進行深層次的開發(fā);采取“筑巢引鳳”的方法,吸引國內(nèi)大公司、大企業(yè)、大集團的投資。

建立休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展基金。通過專業(yè)旅游投資基金管理公司的規(guī)范運作,為居民開辟新的投資渠道,擴大休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)項目的資金來源。從旅游企業(yè)的營業(yè)收入中收取一定比例的經(jīng)費來建立旅游發(fā)展基金,所收經(jīng)費在成本費用中列支。旅游發(fā)展基金征收的范疇、方式和數(shù)額根據(jù)各地情況而定。經(jīng)費主要用于市場開發(fā)、促銷及調(diào)研,旅游產(chǎn)品的開發(fā)和行業(yè)組織活動,資源開發(fā)導向和激發(fā),旅游人力資源開發(fā)。


休閑農(nóng)業(yè)項目土地流轉(zhuǎn)與使用

嚴格控制休閑農(nóng)業(yè)土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的審批。目前各地在建設休閑農(nóng)業(yè)項目時,對土地非正常利用的情況比較嚴重,主要表現(xiàn)是隨意改變土地的使用方向,導致休閑農(nóng)業(yè)土地的非農(nóng)化傾向非常突出;大片土地被休閑娛樂用地、住房用地、停車場地、交通用地等非農(nóng)設施占用,導致大量耕地改變了使用方向,造成對農(nóng)業(yè)可耕地的“蠶食”。

根據(jù)目前土地農(nóng)轉(zhuǎn)非審批上存在的問題,有必要采取以下措施:在宏觀上對可耕地轉(zhuǎn)為非耕地數(shù)量實行指令性的指標控制,用絕對指標進行遏止;在項目建設之初,進行可行性研究和規(guī)劃設計時,土地管理部門就制定耕地與非耕地的比例范圍,從源頭上遏止可耕地數(shù)量的減少。

建立健全耕地占用的補償機制。對耕地占用數(shù)量進行直接對等補償,即占用多少耕地就相應通過開墾和復墾取得同等同質(zhì)的耕地作為補償;如不具備直接對等補償條件,可通過交納土地作業(yè)稅和土地補償費等形成耕地占用的補償占用基金,用于土地后備資源的開發(fā)與現(xiàn)有耕地的改良。積極推進農(nóng)村社會保障體系的建設,為農(nóng)民解除農(nóng)用土地轉(zhuǎn)讓的后顧之憂;加快解決農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移問題,促進農(nóng)用土地的合理流轉(zhuǎn)。

積極探索實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的途徑。采取動員、啟發(fā)、開導、典型示范等方式,鼓勵當?shù)剞r(nóng)民積極參與休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)。在景區(qū)開發(fā)和配套工程的建設中,可采取“土地入股”、“勞動入股”的方式來進行,通過農(nóng)民的土地和勞動投入轉(zhuǎn)化為資金投入,在旅游業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟效益后,憑股份參加分紅,從而提高農(nóng)民參與旅游開發(fā)的積極性,并使他們在旅游開發(fā)中獲得更大的收入份額。